多个城市成交量出现下跌 房价仍维持高位运行
 
发表日期: 2010年01月18日 10:59 编辑:小编5

  在短短一个多月的时间里,国家针对房地产市场的调控政策不断出台,同时,在多个不同场合不断地对调控基调和措施进行多次重申。

  1月13日,住房城乡建设部副部长齐骥在国新办新闻发布会上再次表示,在鼓励和支持居民合理住房消费同时,抑制投资投机性购房,将通过增加普通商品住房和保障性住房有效供给,加大差别化信贷政策执行力度等措施促进房地产市场平稳健康发展。

  记者了解到,频频出台的楼市新政正在为楼市降温。中原地产、亚豪机构等多家机构的最新统计数据显示,北京、深圳等多个城市一、二手商品房成交量都出现了不同程度的下跌。仅最近一周,多个城市新房成交量甚至出现环比下降七成以上的情况。与之形成鲜明对比的是,部分城市房价仍在继续上涨。

  专家认为,随着中央各部委和地方政府配套细则的陆续出台,全国商品住宅市场成交量将有所回落,二手房的降幅会更大。同时,房价过快上涨的趋势将受到明显抑制,北京、上海等一线城市房价下跌的可能性加大。

  聚焦 1 政策降温楼市多个城市成交量下跌

  政策降温楼市的威力,正在成交量上显现出来。据中原监测系统显示,2010年第一周(1月4日至1月10日),各地新房市场成交状况继续延续上周颓势,京、沪、广、深四大一线城市成交总量环比下跌20%,其余五个重点城市成交总量下跌44%。其中,杭州、广州、成都三城市环比下降七成以上,而成都跌幅最大,达到97%之多。

  亚豪机构统计显示,截止1月12日,2010年北京楼市期房商品住宅累计成交2795套,成交面积29.9万平方米,其中扣除政策房,实际成交纯商品住房2459套、27.2万平方米。环比2009年12月同期,期房商品住宅成交套数下降了63.6%,成交面积下降了60.4%,实际成交的商品住房套数、面积分别下降了44.0%和45.7%,楼市成交量出现重挫。

  和北京的情况相似,深圳成交也出现了较大幅度的下滑。据深圳房地产信息网的监测,1月1日深圳全市新房共成交93套,1月2日成交99套,1月3日成交96套,1月4日成交134套。元旦三天假期成交量均不超过百套,这与2009年深圳楼市火热期日成交两三百套形成鲜明对比。另据世联地产的统计显示,1月4日到10日的一周内,深圳一手房共成交819套,环比下降20.9%。

  不仅仅是一手商品房,二手商品房成交也出现了较大幅度的下滑。据中原领先指数系统数据显示,2009年12月全国京、沪、穗、深、津五大城市二手房住宅市场成交量正在全线溃退,深圳下跌幅度最大,达到21.55%,北京次之,为21.38%。北京、深圳和天津三城市的成交量下滑幅度均超过20%,上海和广州下滑幅度相对较小。

  进入2010年后这种成交下滑势头依然未减。北京中原三级市场研究部统计显示,1月1日至7日,北京存量住宅网签成交量为1761套,与去年12月同期的8642套相比,下浮79.62%,与12月最后七天的6594套相比,也明显下浮了73.29%。

  亚豪机构副总经理高姗接受《经济参考报》记者采访时分析说,多个城市成交量出现下滑主要受两方面因素影响,一方面是,岁末年初,决策层频频发出调控信号,从营业税优惠政策终止到“国四条”,至近期出台的“国十一条”、上调存款准备金率,政策调控力度逐渐趋紧、调控手段愈加丰富全面,在包括收缩金融信贷、加大供给、加强市场监管、收紧税收优惠等方面的综合调控作用下,政策导向对楼市的影响力也在逐步增强。受此影响,购房人难以对楼市走向作出明确判断,导致了短期观望情绪的加重,使得楼市成交出现下滑。

  另一方面,楼市在经历了去年一年的飙升,房价已攀升至历史同期的最高水平,而楼市购买力的增长速度却远远低于房价的上涨幅度,承受能力的不足导致部分购房人被迫搁置购房意愿,从而引发成交量回落。

  聚焦 2 部分城市房价仍在继续上涨

  尽管楼市成交出现大幅下挫,但部分城市房价仍在继续上涨。中原领先指数系统数据显示:2009年12月全国京、沪、穗、深、津五大城市二手住宅市场价格指数延续全年楼市的惯性继续上扬,环比涨幅均超过2%以上。其中上海涨幅最高,环比涨幅达到3.88%;广州位居第二,为3.23%;其他均在3.00%以下。

  另据亚豪机构统计显示,截止到1月12日,北京共有11个项目推出新盘,其中9个项目为老项目后期继续加推,这9个老项目的开盘价格与前一期推盘价格相比,均有所上调,平均涨幅为16.8%,涨幅最高的项目是位于通州区梨园的,相比11月的开盘价格上调了三成左右,目前销售单价已跃升至2万元每平方米上下。

  楼市成交价格也出现了与新盘开盘价格类似的上涨轨迹,同样来自亚豪机构统计显示,1月1日至12日,北京住宅/公寓类型项目的成交均价达到了19205元每平方米,环比12月同期上涨了16.1%,别墅类型项目的价格涨幅更是超过了七成,拉出了惊人的上涨曲线。

  为了解市场动态,记者还走访了深圳市福田区的部分楼盘。深港一号楼盘项目去年开盘时均价是2.5万元/平方米,而到今年1月已经涨到了2.6万元/平方米;靠近福田口岸的福民佳园二手房,一套78平方米的房子去年12月叫价140万元,现在则叫价150万元。“深圳中心区的房子都没有跌过价,现在仍在缓慢上涨。”中介工作人员说。

  据统计,去年12月,深圳新房均价高达22304元/平方米,较上年同期上涨103%。今年1月以来,深圳新房成交均价也都在每平方米2万元上方运行,并没有遭到有力的狙击。

  业内人士认为,尽管楼市短期销量出现回调,个别项目成交周期延长,销售回款速度减慢,但在房价上涨的惯性作用下,短期内仍将处于上升通道内。特别是2009年大型房企纷纷加重了房地产业务板块的权重,包括中化集团、中海地产、中电集团、保利地产等在北京、上海等一线大都市不断制造着地王的神话,这些大型国企、地产上市公司资金宽裕,同时看好楼市发展前景,在短期内对房价形成了支撑。

  聚焦 3 配套及细化政策将出 楼市面临调整

  对于未来的走势,专家认为,中央各部委和地方政府配套细则将陆续出台,在一系列政策的作用下,全国商品住宅市场成交量将有所回落,二手房的降幅会更大。同时,房价过快上涨的趋势将受到明显抑制,北京、上海等一线城市房价下跌的可能性加大。

  北京大学房地产研究所所长陈国强说,政策变化是市场变化前奏,随着中央各部委和地方政府配套细则的陆续出台,将使各方对于房地产市场未来发展的预期发生改变,比如目前出现的观望情绪就是一个例证。但政策效果的全面显现还需要一定的时间,存在一定的滞后。

  陈国强告诉记者,中央控制房价上涨过快的目的非常明确,部分城市房价上涨过快的问题已经成为当前管理层调控的首要问题。他预计,2010年房价将不可能再现2009年疯涨的局面。总体上看,房价涨幅将明显趋缓,另外,不排除部分地区房价出现回调、下跌的可能。

  杨红旭也表示,2010年楼市面临调整已成定局。全国住宅市场的成交量将有所回落,从全国来看,一手商品房可能会有10%至15%的降幅,二手房方面则面临更大幅度的调整。他解释说,由于去年全年二手房成交量出现了超预期的“井喷”,在一定程度上透支了今年的购房需求。

  杨红旭认为,今年房价将呈现盘整的走势,同比可能仍有一定幅度的上涨,但涨幅会逐步收窄。进入二季度,全国70个大中城市房价可能会出现环比下跌的情况,某些月份甚至可能会出现环比负增长的情况。而对于北京、上海等一线城市来说,房价下跌的可能性越来越大。

  不过也有业内人士持相对乐观态度。业内人士认为,目前开发商资金充裕,“没有降价卖房”的动力,因此2010年楼市并没有下调的可能。从近期一些开发企业拿地的状态来看,也可以看出他们对市场的乐观。

  深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁判断,由于宏观经济仍处于回暖期,调控力度不可能超过2007年。宋丁认为,“至少在今年一季度,楼市将处于僵持状况,此后的走势则取决于调控力度,但房价大跌的可能性不大”。

来源:经济参考报



   
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