五个环节办理入住
 
发表日期: 2008年05月20日 15:42 编辑:空港南楼网

 从5月上旬到6月底,包括经济适用住房长安新城、天通苑后期,商品住宅当代城市家园、新城国际、金地格林小镇二期、炫特区、荣丰2008、宽house、珠江国际城等30余个楼盘相继入住。北京楼市迎来了今年的第一个入住高潮。 

  与2001年“入住纠纷年”以及去年相比,从目前已经入住的项目看,开发商准备工作充分,工程质量提高,物业公司和业主日趋理性,购房合同日益完善使今年的入住相对平稳、理性。表现在:

 

  购房合同日益完善:以往的面积纠纷和延期交房这两大主要问题,今年越来越少。随着购房合同的完善,开发商和买房人依法消费观念的增强,面积纠纷减少,一些延期交房的项目主动向业主发出书面说明,并按合同如期支付延期交房违约赔偿金。

 

  开发商准备充足:往年,因开发商工程竣工验收备案表、实测面积数据等入住手续不全面是发生入住纠纷的主要原因。而今年,很多项目都吸取教训,入住准备工作非常充足,一期入住出现过问题的金地格林小镇及其他几个有过入住经验的楼盘如当代城市家园等都在入住前进行了“模拟入住”。 

  开发商专业程度有所提高:去年的入住纠纷中,延期交房、质量瑕疵多、配套设施不同步完工、买房人反映的问题迟迟得不到解决是主要原因。而今年,经历了去年的市场洗礼,北京楼市的开发商专业程度有所提高。

 


  理性维权多起来:今年即便是一些项目出现入住问题,开发商和业主也开始努力做理性沟通,“集体闹事”的入住项目在减少。

 

  尽管如此,入住仍存在各种各样的问题。 

  ■六大入住问题困扰北京楼市 

  问题一:对立心态使入住现场多了“火药味”

 


  从一些房地产网站你往往能看到很多业主贴的以下内容的帖子:就要入住了,我们大家某月某日在某地集合,共同商量如何应对开发商的一些问题:下周入住,我们是不是大家联合起来一起去和开发商办入住,人多力量大……

 


  在一些入住现场,你也往往能看到这样一些场景:某一个或几个要办理入住手续的业主招呼其他素不相识的业主,“我们联合起来,一起去办入住,大家要相互帮忙啊,就快成为邻居了!” 

  不难看出,很多业主在没有办理入住的时候,就抱着一种“弱势群体”的心态,把开发商都想象成“奸商”,怀着一种没什么来由的“对立”情绪去办理入住。 

  开发商也是如此,很多开发商在正常准备入住的同时,也往往还以“对付刁民”的心态和物业公司商量各种对策“对付”入住业主。 

  形成这种“对立”情绪也许是受了前几年入住“纠纷”的影响。我们要强调的是,开发商、物业公司和业主能不能都对“入住”换一种轻松、愉快的心态对待。无论是对开发商还是对业主而言,入住都应该是开发商和业主因为这栋房子而从此开始真正“融合”的开始:对开发商而言,从预售期房到现房交付,入住是物业交付和后续服务的开始;对业主而言,从买一纸楼书到“验货”入住,这是进入小区的真正开始。入住对开发商和业主而言,不是结束关系,而是开始“融合”,今后社区的经营,社区品牌的建设,社区的保值和增值都需要双方和物业公司一起努力。因此,入住是沟通、解决问题的开始,而不是对立的开始。当然,这个“融合”的过程对开发商和买房人而言,都应该是有底限的,这就是购房合同。 

  问题二:工程竣工验收备案表能否作为入住标准 

  若干年来,无论是北京的开发商还是购房人,都已经习惯把工程竣工质量验收(现在是备案)完毕的日子作为“法定的”可以办理入住的日子。这一约定俗成的“入住标准”越来越受到质疑。 

  近日在某项目办理入住的刘先生非常闹心。开发商是按期交房了,但他所买的一期组团,道路没有铺装,兴冲冲开着新车来办入住手续却着了一身“泥装”;规划中的绿地不仅没有一根绿草,还堆着一大堆施工材料,水电气热更是没有,房子能看不能住……但由于购房合同里没有对交房时环境、配套作约定,刘先生对“按期”交房的开发商无可奈何。他提出了质疑:由于北京交房没有相关的标准,很多房地产商可以凭自己写的所谓的“入住通知”就可以将市政配套没有完工的房子交给买房人,而买房人在买房时,由于相信开发商的承诺,没有把这些配套投入的使用时间写进合同,因此,往往是吃了亏,也打不赢官司。什么情况下开发商能交房、买房人能收房,政府能不能制定相关的规定?开发商拿到竣工备案表就能通知业主收房?能不能让买房人入住,到底谁说了算? 

  对此,有的开发商认为,有些市政配套的建设是开发商左右不了的。市政经常落后于工程,电话、路网等市政配套,90%以上是政府控制的,不是开发商投了钱就能立竿见影的。比如说,在小区开始销售的时候,政府当时是计划在今年年底把大市政修到小区附近,但由于各种原因,工程延期了,开发商也没有办法。但据了解,如果出了这样的问题,作为开发商,也一定是能事先知道的。这个时候,开发商就得告知购房人,由于什么原因,可能会造成配套延期的后果,有几种解决方法可供购房人选择,如想别的解决市政配套的方案、做适当补偿或可以退房等。并且要及时调整施工计划。

 

  据了解,刘先生遇到的问题其实是很多买房人都已经遇到或即将要遇到的普遍问题。产生这种问题的原因有两个方面,一方面是开发商工期安排不妥当,光把房子完工了,而环境、配套没有顾得上;另一种原因,是北京的气候决定,如冬天交房的住宅,季节不适合做绿化。

 


  那么,交房到底以什么为准?记者采访了有关部门和业内人士。一般来说,开发商只要拿到四方合验后取得的工程竣工备案表,就意味着可以交房;但交房的标准应该依据购房合同中约定的,如日期、房屋状况、环境、配套等都应以购房合同约定的条款为标准。而问题在于,后者很难在购房合同中体现。

 

  问题三:工程瑕疵、货不对板使房子变了味儿 

  买房买的也是一种生活方式。但往往在入住的时候,很多买房人会发现,即使你买的期房没有“硬伤”,原先那种味道已经没有了。而更多的事实是很多买房人不仅要承受质量瑕疵,也要承受“变味”带来的失落。
 “美丽”变“平淡”、“专业”变“粗劣”。

 


  对此,很多业内人士首先认为,一方面是由于很多楼盘在销售的时候,过分渲染易导致收房时“变味”。另外更多的是质量瑕疵和货不对板引起的纠纷。

 

  目前住宅生产不是标准化的,属于“半手工”产品,每一间房、每一楼层都由不同的施工工人建设。北京的开发量以每年增加60%的增长速度在增长,新工人不断加入,恨不得昨天还在家里垒“鸡窝”,今天都成了某高档楼盘的建设工人,这种社区资源的严重稀释加上目前管理水平不高,生产环节脱节,发展商起不到好的组织、协调作用,工程出现质量瑕疵是在所难免的,唯一能解决的办法就是“控制开发量”,这也就是近来房地产政策开始收紧的主要原因。出现这类问题,受伤害的其实不止是购房人,开发商也很无奈,很疲惫。购房人买到变味房,客观原因不排除市场不成熟,主观原因也不排除房地产是个年轻的行业,开发商管理水平有待提高;目前市场上策划公司良莠不齐,重要的是开发商和建筑单位应该及时给业主维修、解决。

 


  问题四:交纳契税、维修基金是拿钥匙的必要条件吗

 


  容易导致入住纠纷还有契税、物业管理费和公用维修基金的交付时间。很多业主对目前北京楼市通行的交了契税、公用维修基金和物业管理费再拿钥匙持有异议,认为交契税、物业管理费、公用维修基金这些原本和收房是两码事儿的事儿,现在却成了入住的必要条件,这让人有点意外。因此产生的纠纷也不少。 

  买房人王先生就提出质疑:不交这些费用,我们就拿不到钥匙。有关部门并没有这方面的规定,而且这些钱也不是开发商收给自己的,为什么一定要在交房的时候收这些钱呢?入住之日是我们拿钥匙收房之日,是我们作为业主看看房子有没有品质问题的日子。交费成了拿钥匙的必要条件,这种做法让人反感。如果开发商不把这些作为收房的前提,大多数业主反而乐意把该交的费用先交了。 

  而开发商有开发商的理由,很多开发商辩白,要求买房人先交清这些税费再给钥匙其实也是不得已的做法。因为牵扯到办产权证的事。现在,约定俗成,给业主办产权证成了开发商的事———买房签合同的时候,很多业主就要求开发商必须在一定期限内把产权证办下来。但是消费者也许忘了,办产权证必须备齐一定的资料和手续,契税是其中一项,如果买房人不及时交纳,开发商怎么能保证把产权证按买房人所要求的时间办理完?买房人在要求开发商的时候,也别忘了自己的义务。 

  问题五:集体收房可取不可取 

  集体收房在前两年曾经很常见,而且随之带来的往往是开发商和一个“业主群体”的对立局面。从今年的入住情况看,集体收房虽然没有往年那么激烈,但集体收房的现象在很多项目中仍或多或少、或大或小地存在。然而,经历了前几年的实践,集体收房到底可取不可取也正在日益受买房人和开发商以及业内的质疑。 

  很多买房人和业内人士认为,集体收房行动本身就说明业主的心态不太正确,是带着“假设开发商是对立面或奸商”的情绪而采取的行动,本身是不利于解决问题的行为。从另外一个角度来说,每套房子是不尽相同的,买房人的喜好也不尽相同,集体验房从某种角度上说,容易把问题复杂化。

 


  另外,从社区声誉和保值角度上说,出现业主与开发商集体“对峙”的现象,很多事实已经证明,这不利于小区品牌的建树,不利于房子的升值保值,买房人应该理性思考这个问题。如果开发商的问题是能力保证体系不完整,而出现的瑕疵问题,应该本着共建、扶持的态度共同去面对,而不是对立;如果开发商的问题是恶性欺骗,也应该根据法律理性维权,而不是集体闹事。

 


  问题六:入住常识和入住服务都亟待提高 

  除以上的问题外,很多入住纠纷还因为买房人缺乏必要的入住常识,开发商、物业管理公司服务意识不高而引起。买房人还应该对入住的相关手续和容易出现的问题有个基本了解,避免出现不必要的纠纷。此外,对于入住时存在的问题,各方都应该采取积极的应对措施。入住出了问题并不可怕,关键要看业主、开发商和物业管理公司之间如何协调、解决纠纷。开发商必须正视问题,并以积极的态度解决问题,购房者也要端正心态。如果开发商所交付的现房与承诺有出入,购房者要讲求依法维权。

 


  ■入住问题有招可解

 

  从以往的入住纠纷和目前的入住情况,很多业内人士总结出:入住问题有招可解。 

  其一:购房合同尽量完善 

  对配套、环境、材料、设备设施等尽可能完整地在合同中以条款的形式约定清楚,并写明违约责任和处罚措施。这就可以应对有可能出现的入住时因配套没跟上而出现的“房子能看不能住”现象以及一些“变味儿”问题。 

  其二:开发商要有学习的心态

 

  因为市场环境、相关行业的不成熟等 

  原因,住房作为一个综合工程,入住时出现一些问题应该是意料中的事。但开发商一定要有学习的态度,从其他开发商的实践经验和自己的实践经验中总结教训,不能让错误出现第二次。曾经在一期入住出现问题的金地格林小镇总结了经验教训,二期就顺利入住。除此外,在二期的建设过程中,金地还成立了业主监督委员会,让第三只眼睛来监督项目的进展,达到与业主共建社区的理念。 

  其三:业主提高相关知识

 

  业主在心态和对房屋认识和判断的能力上都要提高。 

  其四:提高入住的操作方法 

  目前很多开发商实施的“模拟入住”很值得推广。靓景明居一期原定于6月30日入住,为了让业主放心满意地收房,开发商体验式交房,将于6月10日陆续让业主提前验房,先期解决入住过程中业主提出的问题,力争让业主一次性收房成功。

 


  其五:业主之间加强监督和沟通

 

  在理性解决问题的基础上,业主之间也要增加沟通和监督。据了解,一些入住纠纷中,不排除个别买房人的恶性“毁约”。有的购房人看到周边有性价比更加合适的新盘出来后,个别人心中有情绪,在入住的时候,恶意“毁约”,闹事。这种情况,本着维护小区品牌的原则,业主之间应该增加沟通,正确处理这种现象。
 提醒:要求开发商出示竣工验收备案表要根据购房合同和补充约定,冷静验收房屋。验房过程中发现问题,要及时让施工单位维修。 

  ■五个环节办理入住

 

  很多买房人都可能有过这样的遭遇:如期接到入住通知单后,在入住当天,全家一大早兴冲冲地赶到入住现场,却发现,入住现场已经是非常热闹,人来人往,一打听,可能有的业主凌晨3点多钟的时候,就已经在入住现场排起了长队。也许你早上8点多钟就来入住了,却要排到中午甚至下午才能看到房子。面对这种情况,你要有绝对的耐心。既不要被现场热闹的气氛感染急着交钱收房,也不要失去耐心,冲入住人员发起脾气,甚至在验房的时候“找茬儿”,一定要本着“新生活开始第一天”的心态,和开发商、物业公司配合好,要知道,从此,这就是你的新家园。 

  仔细阅读了入住流程后,开始办理入住手续:

 

  第一步,看入住日期是否如期。 

  根据入住通知单的寄达日期看看开发商是否按时交房,如果延期了交房时间,看合同规定的赔偿条例是如何规定的。 

  第二步,看开发商是否有竣工验收备案表。

 


  要看开发商是否拿到了北京市质量管理部门核发的竣工验收备案表,如果有此表,表示该项工程已经通过验收达到竣工标准。也许有的入住现场并没有公示竣工验收备案表,你要有耐心向办理入住的人员提出这个问题。 

  第三步,结算面积。 

  由于买的是期房,面积结算是入住手续当中比较重要的一项。一般期房在销售前,开发商会邀请有测绘资质的测绘单位对施工图面积进行预测,这个面积就是期房的销售面积。而在工程完工后,在办理入住前,开发商还要请测绘单位对已完工的住宅楼进行实测。测绘部门出示的面积实测表,就是开发商和买房人要进行面积结算的依据。记住:要按购房合同约定的面积误差的条款结算面积。

 

  第四步,根据购房合同和补充协议验收房屋。 

  结算完面积,到了收房最关键的一步———根据购房合同和相关补充协议,验收房屋。 

  也许在这之前,你已经无数次来看过房子了,但你最好还是跟在工程部人员的身后去验收房屋。如果房子和合同约定的一样,你就在收房单子上签字。如果在验收的时候发现问题,一定要当场请施工单位及时维修,维修后再重新验收房屋。

 

  第五步,交纳物业管理费和供暖费。 

  接下来的工作是交纳税费。包括物业管理费、供暖费以及契税、公共维修基金等。



   
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